搬离新街口
一个正在企业主圈子中流行的话题，引起江苏商报关注。有迹象显示，越来越多的企业开始考虑将公司从新街口搬向江宁、河西等地铁沿线地区。专家认为，无论从企业成本核算角度考虑，还是从给商业密集度过高的新街口减压考虑，企业选择新区有着相当重要的意义。
>>>>提前布局
周红卫的眼光和决断
江苏润和软件股份有限公司董事长周红卫，可以算得上是“搬离新街口”的最大赢家。
早在四五年前，周红卫就以相对优惠的价格锁定了雨花软件大道上一个2万多平方米的地块，提前布局地铁一号线南延线。
据介绍，现在的江苏润和南京软件外包园离地铁一号线小行站步行15分钟，而离地铁一号南延线天隆寺站只需要七八分钟路程。
周红卫告诉记者，1998年，四个同事东拼西凑筹集了100万元创办了南京润和信息系统有限公司，最早在湖南路租了一个80平方米左右的房间作为办公室。一年后，公司逐步扩大，他们搬到了中华路，租了个90平方米的办公房。直到2002年，他们的办公室扩大到360平方米，年销售额达500万人民币。于是，他们又搬到了位于新街口建邺路上的鸿信大厦。2006年，公司的年销售达到3000万元人民币。
正是一步一步的脚印，让公司有了更大的目标和规划。360平方米的办公面积已经不能满足他们的发展需求。随即，他们把目光盯住了紧靠地铁一号南延线的一块地，并以最优惠的价格拿下。虽然对具体价格不便透露，但周红卫明确表示，那个时候地铁还只是规划，所以我们拿地价格便宜，如果等到现在再下手，至少要花几倍以上的代价。
2008年的金融危机，让不少企业受了打击，然而，江苏润和的业务量仍以100%以上的速度递增。他们还利用那一两年时间，大力推进润和国际软件外包园这项基础工作建设。
江苏润和南京软件外包园拥有2万平方米纯正科技园区商务配套，还配有高端时尚的高档餐饮、银行、电信、超市等商务业态。“项目一期包含1幢6层双子商务楼，约6000平方米，目前招商已经完成，已经有5家中小型软件企业入驻，二期10幢独立别墅式商务楼还正在建设中。”
周红卫告诉记者，不到半年时间，写字楼招商任务便轻松完成，这在意料之外，也在意料之中。
“2010年地铁南延线开通给我们提供了便利，1.5公里内有3个地铁站点可供选择，尤其是离地铁一号线小行站步行15分钟，离地铁一号南延线天隆寺站只需要七八分钟路程。”周红卫清楚地意识到，地铁给他带来的效益，更肯定了他几年前提前布局决策的正确性。
>>>>现状描述
“第一商圈”品牌效应依然强大
数据显示，新街口写字楼空置率仍为南京最低，基本维持在8%~10%，相比广州、北京等CBD内写字楼高达20%~30%的空置率要低得多。
“我想把公司从江宁搬到新街口来，但找了很多家楼盘，不是卖出去了就是已经被人承租了。”想把公司搬到繁华地段的黄先生一边擦汗，一边向记者诉苦。记者采访时了解到，其实像黄先生这样在新街口寻求写字楼的市民并不在少数。
在金轮国际广场销售中心记者看到，短短几分钟就有数十名市民前来咨询租售情况。
据了解，南京新街口曾荣膺首届十大“中国著名商业街”，因其日均50万人次的客流量和高度密切的商业环境被誉为“中华第一商圈”。
2005年，南京地铁一号线开通，标志着南京正式进入地铁时代。随之而来的，就是地铁带来的商机。新街口站的写字楼自然不必说，位于新街口边缘的张府园，在建邺路和中山南路的交汇处，虽然离新街口还有1公里的路程，但随着地铁的开通，写字楼租售行情也呼呼地往上蹿。
按照以往，写字楼与住宅楼向来都是呈“倒挂”态势的，即写字楼在价格和成交量上都卖不过住宅。写字楼的供大于求与住宅楼的供小于求做一对比，业内人士戏言，住宅楼市场和写字楼市场简直就是“冰火两重天”的格局。
然而，如今写字楼市场却陡然成为了“抢手货”。以金轮国际广场为例，2009年，写字楼的售价为25000~30000元/平方米。而2010年，写字楼的售价均已达到35000~40000元/平方米，环比增长了1.45个百分点，日租金方面也有小幅上扬。2009年，金轮国际广场的日租金为3.1元/平方米。2010年，日租金却增长到3.5元/平方米，环比增长了1.13个百分点。
“新街口商业贸易区是南京市商贸商务中心区，其商务商贸的密集程度、经济贸易额、客流量，在全国都有一定的影响。不仅员工方便，企业落户在这边，也提升了自己公司的品质。”中广置业业务部经理韩俊说。
>>>>商圈竞争
南京商业版图迅速扩大
地铁通到哪，商业旺到哪。
据南京新一轮的商业体系规划编制，南京的市级商业中心已发生变化，由原来新街口商圈、湖南路商圈、夫子庙商圈、中央门商圈这四大商圈，向西扩充到以河西万达广场为龙头的河西商圈；向东以金鹰仙林店为代表的仙林商圈；向南以明发商业广场为中心的南京南站商圈；过江以江北华东MALL为核心的江北商圈。
再加上以大观天地为代表的旅游名胜商业；以义乌小商品城为代表的江宁商圈；夫子庙的水游城、龙江新城市广场、奥体嘉业商城等，南京的商业版图呈现百花齐放的大竞争格局。
地铁的开通，引导着南京商界的风云变幻。南京的商业格局正悄然发生变化，走向布局更多元、业态更丰富的新时代。于是乎，又有争论产生了，地铁开通后，到底会不会对新街口商圈等老牌商圈带来冲击？衍生出的新商圈能有多大能量？
“地铁开通后，新街口商圈等现有的商圈，只会因地铁而迎来新一轮提档升级，自身不会受到冲击。”南京市社会科学院经济研究所所长唐启国作出了肯定的回答。他认为，一号线与二号线通过了城市最为繁华的商业圈，成为连接城市边缘和中心的枢纽，这样不仅使得原来集中的商圈辐射范围加大，同时也将使得城市商业的发展更为均衡。
唐启国认为，新街口商圈由于其发达的交通优势和深厚的商业底蕴，地铁只会让其更加繁荣。“更重要的是，新出现的商圈的定位会与老商圈有较大区别。这些商圈都可能会成为新街口商圈的‘卫星商圈’，起码在很长时间内都是不可能赶超老商圈的。”唐启国说。
唐启国建议，新出现的商圈加上可以各显自己的特色，这样商圈之间就会互相支撑，共促发展，形成一个百花齐放的局面。
>>>>记者手记
是减压，不是抛弃
地铁开到哪儿，人流跟到哪儿，财富就涌到哪儿。
南京地铁新线开通一周以来，给“中华第一商圈”——南京新街口商圈带来了更旺的人气，同时，也带来了“压力”和“烦恼”。
数据显示，南京新街口商圈的商业密集度为全国商业街之首。在新街口这块不到1平方公里的“弹丸之地”，目前已经集中了近2000家大小商家，1万平方米以上的大中型商业企业就有30余家。仅白下区侧0.3平方公里的范围内，就有各种地面商务商贸设施120多万平方米，近500家工企单位，其中商业面积70多万平方米，娱乐面积8万多平方米，金融面积10万多平方米，商务面积37万多平方米，另外还有20多万平方米的地下商业设施，新街口商业街区的密集程度之高，在全国都不多见。
新的三条地铁线开通之后，新街口位于一号线与二号线交汇处，这使得仙林、江宁新城区的居民可以很方便地进入闹市区。这部分居民的“进入”极大地提升了新街口的人气。在过去的两个双休日，新街口商圈内的百货商场无不铆足了劲大打促销牌。
记者在最近一段时间的走访中发现，新街口商圈多了很多年轻的面孔。尤其是在下午6点后和周末，新街口地铁站二号线出口处下来很多年轻人，瞬间向德基广场、新百、时尚莱迪等方向分散。这个周末，时尚莱迪的客流明显多于上周，密集的商铺间捅满购物的人群。
高度密集的商业场所和极剧膨胀的旺盛人气，让新街口商圈有点“不堪重负”。
家住江宁的外贸老板陈先生，在周末特意舍了私家车，带着妻儿乘地铁来新街口逛街。“逛街逛得很愉快，可是到吃饭的时候傻眼了——不管是必胜客、肯德基、麦当劳，还是大娘水饺、一茶一座，都要排队。半个多小时也叫不上号。”
另外，新街口地下通道近日涌现的“练摊热”，也给城市管理带来了新的难题。这些摊位，占据了地下通道大幅路面，造成行路难。据称，有些摊主就来自江宁义乌小商品市场，他们傍晚坐地铁来新街口“练摊”，练到晚上10点左右再坐地铁撤退。
在新街口，地上诸多大商场组成了大型商业圈，加上地下250多间地铁商铺，平时日常人流量超过50万人次，节假日人流量更达100万人次，今后还将更多。新街口，这个“弹丸之地”该如何应对？
一些专家表示了这样的担忧。南京市社会科学院经济研究所所长唐启国说，今后随着地铁线路增多，如果住在江宁、仙林、河西、江北等地的人，还是每天要到新街口来上下班、消费，那么，未来南京的地铁可能会像北京、上海的地铁一样拥挤。
唐启国认为，如果要解决这个问题，就要让江宁、仙林等新区，逐渐在各自区域内形成自己的产业，包括办公区、商业区，让每个新区自成体系，在区域内就能解决工作、教育、医疗以及吃穿住用行等问题。要让更多的企业、商家，往这些新区汇集，同时带动这里的就业，使新区真正“活”起来。
“从这一点来讲，有更多的企业选择搬离新街口，在江宁、仙林、河西等地扎根，具有积极意义。”唐启国说。 (韶静 陆春花)
“从这一点来讲，有更多的企业选择搬离新街口，在江宁、仙林、河西等地扎根，具有积极意义。”唐启国说。 (韶静 陆春花)
